Prețurile locuințelor în 2026–2027: stagnare, taxe mai mari și o piață care se mută spre eficiență energetică
Raport ING: „2026 este anul înghețului controlat. Revenirea adevărată începe în 2027.”
Rezumat rapid
- 2026 = stagnare pe rezidențial, nu prăbușire
- Impozitele cresc cu 70–80% pentru un apartament obișnuit
- Dobânzile rămân ridicate până la jumătatea lui 2026
- Costurile de construcție cresc (TVA 21% / 11%)
- Oferta de locuințe noi scade vizibil
- Piața se mută spre locuințe mici, eficiente energetic
- Primele reduceri de dobândă: iunie–septembrie 2026
- Revenire lentă în 2027
2026: anul stagnării în rezidențial
Potrivit raportului ING, activitatea imobiliară în 2026 rămâne scăzută din motive structurale:
1. Costuri ipotecare ridicate până la mijlocul lui 2026
- Dobânzile reale sunt negative, dar veniturile reale ale gospodăriilor scad
- Creditarea încetinește
- Accesibilitatea rămâne redusă
2. Venit disponibil mai mic
Noile măsuri fiscale și încetinirea economică apasă asupra bugetelor familiilor.
3. Costuri de construcție în creștere
- TVA standard: 21%
- Regim redus unificat: 11%
Consecința: proiectele noi devin mai greu de finanțat.
4. Dezvoltatorii amână lansarea proiectelor
Multe proiecte sunt puse pe pauză până când BNR transmite un semnal clar de relaxare monetară.
Concluzie 2026: o piață în „îngheț controlat”, cu cerere reticentă și costuri ridicate.
Oferta scade vizibil — și abia acum se vede
Autorizațiile de construire din 2024–2025 au fost la minime istorice. Asta înseamnă:
- în 2026 vom vedea mult mai puține proiecte finalizate;
- stocul de locuințe noi va scădea semnificativ;
- apartamentele noi eficiente în zone bune își vor menține prețurile.
Piața se mută spre locuințe mici, eficiente energetic
ING observă o schimbare clară a cererii. Oamenii caută:
- apartamente de 2 camere sub 60–65 mp;
- locuințe cu costuri de întreținere minime;
- proiecte accesibile, în zone bine conectate la transport;
- clădiri eficiente energetic.
Motivul: cumpărătorii sunt mai atenți la factura lunară decât la prețul total.
Momentul-cheie: iunie–septembrie 2026
Dacă inflația rămâne stabilă, BNR ar putea reduce dobânzile în mijlocul lui 2026.
- creditarea se relaxează vizibil în T1–T2 2027;
- 2026 rămâne un an de tranziție;
- rezidențialul își revine ultimul (după infrastructură și logistică).
Riscurile fiscale (2025–2027): ciclul cel mai agresiv din ultimii 15 ani
1. TVA mai mare
- TVA standard: 21%
- TVA redus unificat: 11%
- 9% tranzitoriu doar pentru locuințe sub 120 mp și 600.000 lei
2. Impozitul pe proprietate — majorări de 70–80%
Reforma pe valoarea de piață este programată pentru 2027, dar valorile impozabile cresc pentru multe locuințe încă din 2026.
Efect: cumpărătorii devin reticenți, proprietarii suportă costuri mai mari, investițiile rezidențiale pierd din atractivitate.
Ce se întâmplă cu prețurile?
Scenariul de bază pentru 2026
- prețurile nu cresc, dar nici nu scad major;
- piață „pe plat”;
- locuințe vechi neeficiente: presiune pe scădere;
- locuințe noi eficiente în zone bune: stabile sau ușor în creștere (ofertă prea mică).
2027: revenire lentă
- relaxarea monetară vine treptat;
- proiectele eficiente energetic cresc moderat;
- locuințele de familie (3 camere) redevin atractive dacă veniturile se stabilizează.
Concluzie: 2026–2027 favorizează cumpărătorii — dar nu pentru mult timp
Rezidențialul intră într-o perioadă rece, dar ordonată. Oferta scade, accesibilitatea rămâne o problemă, iar presiunea fiscală pune frână multor proiecte.
Pentru cumpărători: 2026 este anul negocierilor și al selecției.
Pentru dezvoltatori: 2026 este testul financiar. Cei care rezistă vor fi primii care profită în 2027.